【案件回放】
泌水西游街道办事处在罐头厂不知情的情况下将厂区北院以低价租给鞠某，并收取租金。罐头厂认为，街道办私自串通被告鞠某，将原告的厂房租赁给鞠某，使其利益受到损害，遂诉之于法院：确认租赁合同无效。
街道办辩称，罐头厂实际停产二三十年，无人经营。该厂是由当时的镇政府代管，代管期间代为履行代管行为，签订了该案所涉的租赁合同。合同已实际履行达十三年，现在才提起诉讼，已超过诉讼时效
经查，罐头厂系案涉街道办下属的公办企业。在该企业停产期间，由主管部门镇政府代管。2003年，镇政府为出租方（甲方）与承租方鞠某（乙方）签订合同，将产权属甲方的原罐头厂北院的厂房、场地、临街门面房等出租给乙方，用于兴建农机市场；租期二十年，至2024年1月1日止。
经审理，法院驳回罐头厂诉讼请求。罐头厂不服，认为街道办无权处分其财产，上诉后被驳回。
【恒略论法】
北京恒略律师事务所李武义律师认为，出租人是否为租赁物的权利人，不影响租赁合同的效力，租赁物所有权人作为第三人主张权利，并不必然导致合同无效，而是会导致承租人不能对租赁物使用、收益，体现了物权效力和合同效力的区别。故租赁物的权利人主张合同无效，仍需符合《合同法》规定的合同无效的法定情形。
本案中，案涉街道办虽未经罐头厂同意，擅自将罐头厂所有的房屋及土地使用权出租给鞠某，但因街道办与鞠某之间订立的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，且罐头厂未提交证据证明街道办与鞠某之间存在恶意串通的故意，故该《租赁合同》应系有效合同。罐头厂如认为该合同侵犯了其合法权益，可基于物权另行主张返还原物、赔偿损失等权利。
恒略律师提醒：
因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
