【案件回放】
2018年2月，南京市法院在执行案外人苏甲公司与第三人苏乙房地产开发公司借款一案时查封了方树文的房产。方树文称其于4年前在苏乙公司购买的房屋，已经交付购房款，经装修后入住至今，故对执行提出异议，诉请法院：停止对案涉房屋强制执行。
被告荣育鲜辩称，法院查封时，涉案房屋均未竣工，没有正常供水供电，也没有安装电梯，也不可能实际占有，法院可以查封涉案房屋。
方树文提交了“商品房认购协议”、“房款收据”、“不动产查询证明”和物业公司及社区出具的证明、房屋现场照片。荣育鲜未提交证据。
法院认为，方树文所交的证据能够证明：其与苏乙公司就涉案房屋签订了真实的房屋买卖合同，其已支付房屋全款，并于2014年12月实际入住；涉案房屋是方树文在南京市住房。上述证据能够阻却对涉案房屋的执行。遂判决：不得执行案涉房屋。荣育鲜不服，上诉后被驳回。
【恒略论法】
北京恒略律师事务所李锦星律师认为，本案的争议焦点是：方树文对涉案房屋是否依法享有受法律保护的实体权利，或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。
本案中，从方树文与苏乙公司签订认购协议的形成时间上，可以确认双方签订购房合同的时间在法院查封涉案房屋之前。双方签订的认购协议明确约定了买受人、商品房位置和面积、商品房价款等内容，可以确定系双方当事人真实意思表示；且方树文在法院查封涉案房屋之前也按照协议支付了全部购房款，符合商品房买卖合同的规定。苏乙公司在本案诉讼之前已经取得商品房预售许可证明，并不影响商品房买卖合同的效力。故，方树文与苏乙公司在法院查封之前已签订买卖合同合法有效，能够阻却对涉案房屋的执行。
恒略律师提醒：
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
