小产权房的概念
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
相关法律
《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》
一、明确农村集体土地确权登记发证的范围
农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。
《中华人民共和国土地管理法》
第十条
农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……
第十一条
农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权……
分析
1、小产权房有房产证吗？
小产权房没有房产证，其产权证不是像商品房一样由国家房管部门颁发。
2、小产权房屋买卖是否有效？
小产权房在法律上并不允许交易，与之相关的买卖合同属于无效合同。所以，如果因为买卖小产权房发生纠纷，在法律上是很难找到救济途径的。
3、小产权房买卖的风险
在法律上，小产权房屋买卖合同不是法律认可的正式购房合同，一般认定为无效。购房人如果明知是小产权房仍然购买的，一般法院会认为购买人具有过错，不会支持其赔偿损失的诉讼请求，购房人最多只能要求卖房人退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息，其权益很难得到保障。另外，因为小产权房买卖不受法律的保护，如果购房人在购房过程中产生了房屋质量问题或者房屋权利被第三人侵害等等瑕疵问题，其权利很难得到救济。
在政策上，如果购房人购买的房屋是在建产权房，在这过程中，因为国家政策等原因停建或者被拆除，购房人只能向出卖人索要购房款，如果双方没有提前约定这种情况，购房人极有可能既得不到房屋，也追不回购房款。另外，如果房屋被拆迁，实际购买人只能作为使用人要求拆迁款，其得到的补偿是非常有限的。
购买小产权不能办理抵押贷款，购房人只能和出卖人约定一次性或者以分期付款的方式支付购房款。
最重要的一点是小产权房因为无产权保障，购房人不能要求出卖人办理产权登记手续。
4、小产权房未来的趋势
小产权房一般是违反国家政策，由开发商或者村民违建的自建房，相关的手续和证件并不齐全。未来的主要趋势极有可能是被强制拆除，恢复原貌。所以不管是为了投资还是自住，购买小产权房都存在巨大的法律和政策风险。
