【案件回放】
2017年3月，夏天与周冬签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定：夏天将位于北京市西城区广安门外大街XXXX号房屋售予周冬，价款470万元，周冬支付定金50万元。合同签订后，夏天按约定履行了义务，但周冬支付了50万元定金后因其单方原因未履行后续付款。
夏天认为，周冬的行为已经构成根本违约，应按房屋总价款的20%支付违约金。由于周冬的违约行为，导致夏天再次出售房屋时售价降低了120万元，该售房差价损失与周冬的违约行为之间存在直接因果关系，因合同约定的违约金低于造成的损失，请求法院判决增加违约金至120万元。
被告周冬认为自己没有违约。因为双方签订合同时房屋中介公司以及我本人已经告知夏天，我没有购房资格，需处置自己名下的位于北京市丰台区玉林里XXX号房屋，并且双方签署了声明。夏天同意与我签署声明，表明夏天对于如果我不能按期处置名下房屋无法取得购房资格导致本案买卖合同无法履行是明确认可的。因为在处置丰台房屋时买房人违约才导致我不能取得购房资格和所需资金，这是双方均应预知的固有风险，所以夏天的损失是由于自身原因导致，并不是由于我周冬原因造成的。
经法院审理查明，夏天与周冬所签《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、双方签署的《声明》以及夏天、周冬与链家地产公司签订《居间服务合同》及《补充协议》均予认定。结合本案的实际履行情况、周冬的过错程度及夏天的损失等因素，法院酌情确定违约金的给付标准，判决周冬支付夏天违约金50万元。
【恒略律师以案论法】
北京恒略律师事务所韩广东主任认为：夏天与周冬签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司签订的《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。
本案中，夏天与周冬在签订合同时，周冬系先卖房后买房，周冬作为完全民事行为能力人，应对其与案外人之间签订的合同如履行不能，将承担本案合同的违约责任有所预见。
虽周冬无法履行本案合同并非其主观故意所致，但基于合同相对性原则，周冬也应承担逾期付款的违约责任，应按照合同约定支付逾期付款的违约金。违约金的确定应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素。
法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。夏天主张周冬支付其违约金120万元的依据为合同约定的房屋总价款20%基础上的出售房屋差价损失，周冬不予认可。结合本案的实际履行情况、周冬的过错程度及夏天的损失等因素，法院可以依法酌情确定违约金的给付标准。
北京十大律师事务所提醒：
签订合同要注意规避风险。如果您遇到类似问题建议即时咨询律师。
