案件介绍
查看本案判决 原告杨某欲购买房屋，2015年7月28日，杨某经第三人房屋经纪公司认识被告张某，并与张某签订了一份“房屋买卖业务签约文件合订本”（以下简称房屋买卖签约文件）。杨某、张某及第三人为保证房屋买卖能够顺利进行，三方又签订了居间服务合同、补充协议和融信托管协议。 2015年7月28日，杨某向张某支付定金10万元、2015年10月18日，杨某支付张某购房款15万元、2015年11月19日，杨某分别支付给张某购房款317万元、3万元、物业交割费2万元，杨某又贷款133万元支付给张某，杨某共支付给张某480万元。 2015年11月23日，杨某、张某办理了该房屋的过户手续。但张某并没有按照约定认真履行，且其严重违反房屋买卖业务签约文件合订本第九条之（三）约定，至今仍没有将其子的户口迁出上述房屋，影响到杨某出售该房屋之价格。为此，杨某多次与张某、第三人协商此事，张某、第三人置之不理，至今无果，故杨某委托恒略律师代理起诉维权。 第三方房屋经纪公司称：我公司提供居间服务促成杨某和张某签署房屋买卖签约文件，我们已经完成居间服务。杨某依约支付房款，涉案房屋已完成交付和过户，张某未按合同约定迁出户口，应承担违约责任。核实户口、迁出户口均不属于我公司居间服务范围，合同已经约定业主有迁出户口的义务并约定了违约金。 接到委托后，恒略律师及时与当事人沟通案情，随即结合相关证据快速出具代理意见。恒略律师认为本案中签署的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。 双方当事人另在买卖合同及补充协议中约定，张某应在涉案房屋产权过户后的一定时间内，将原落户于该房屋的户口迁出，否则应承担违约责任，张某亦应遵照履行。但在实际履行中，张某未能在涉案房屋产权过户后的约定时间内，将涉案房屋内户口彻底迁出，违反了双方买卖合同及补充协议约定，故张某已构成违约。 综上，恒略律师详细了解当事人遭受的损失并以计算，最后代理杨某提起诉讼，请求张某支付我方违约金。 判决结果 庭审中被告并未参与出庭，本院对杨某提供的上述证据及第三人陈述予以认定。根据合同约定，张某未迁出户口的行为已经构成违约。 关于违约金金额的确定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故张某偿杨某逾期迁户违约金的金额，由本院依法据上述事实酌情一次性判定。根据民法典等相关规定判决如下： 于本判决生效后七日内，张某赔偿杨某逾期迁出户口违约金100000元。 恒略说法 在房屋买卖中出现户口纠纷，对买方来说是比较麻烦的事情，公安、法院等部门也不能强制让原房主强制性迁出户口，所以针对二手房户口问题，买卖双方一定事先协商好，那么如何尽量预防卖方不迁出户口呢？恒略律师提示您可以从以下两方面注意： 1、预留部分尾款作为户口迁出保证金，或就户口迁出事宜进行明确约定迁出时间及逾期约定违约金个人二手房交易中，为了避免卖方逾期迁出或不迁出户口，买方在向卖方支付房款时，会按照双方协商好的数额预留一部分尾款作为户口迁出保证金督促卖方按时迁出户口，待卖方迁出户口后再支付给对方。如果卖方逾期未迁出，卖方需交纳违约金。 2、户籍核查 在签订房屋买卖合同之前，可以事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如有必要，应要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关(通常为户籍所在地的管辖派出所)户籍科查询。如果卖家说已经迁出了户口，也要去相关部门核实户口是否的确已经迁出，确认无误后再退还保证金。
