北京恒略律师事务所胜诉案例：出租人延迟交付档口，卢建刚律师助当事人挽回租金及相应赔偿

2021年4月29日，赵某与北京某餐饮管理公司（以下简称餐饮公司）签订《档口租赁合同》，约定赵某承租北京市朝阳区某9号档口（以下简称涉案房屋），租赁期限为2021年5月15日至2022年5月14日，月租金为17000元，押金为34000元。合同签订后，赵某支付了房租及押金，但餐饮公司并未按时交付涉案房屋，赵某多次催问无果，餐饮公司的违约行为导致赵某无法正常营业，产生了营业损失、窝工损失及购买设备的损失等。

赵某无奈之下找到了恒略律所，希望恒略律师能够帮助其维权，通过诉讼方式追回押金和租赁费等。卢建刚律师接到委托后立即展开代理工作，庭前认真调查，庭上据理力争，最后取得胜诉结果。

在庭审中餐饮管理公司辩称：不同意解除合同，应继续履行；2021年7、8月份接了燃气，包括涉案房屋在内的全部档口于2021年11月正式开张，原告承租的涉案房屋在2021年7月又被租给别人了，但是可以给原告调换一个其他的档口继续使用。合同没有约定进场日期，虽然约定了租赁期限，但我认为租赁期限是一回事，交房是另一回事。

面对被告的辩解，恒略律师有理有据地指出：

本案中，原被告签订的《档口租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、应当遵守。根据合同约定，租赁期限自2021年5月15日开始，故被告最迟应于2021年5月15日向原告交付涉案房屋，现结合相关证据，截止到2021年8月原告未能进场，被告交房时间明显晚于租赁合同约定的起始时间，构成根本违约，原告享有法定解除权。

合同解除后，根据履行情当事人有权请求赔偿等。原告向被告支付了租金34000元、押金34000元及进场费10000元，但并未实际占有使用过涉案房屋，上述费用理应退还并支付利息；同时主张被告退还安装插座及招牌的费用，并提交微信聊天记录、淘宝订单截图、证人证言等主张被告赔偿营业额损失、窝工费、设备损失费用。

经审理，法院采纳了恒略律师部分诉求，确认被告构成根本违约，原告享有解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

就原告主张的营业损失无依据，本院不予支持。工人产生的窝工费，原告仅提交证人证言，并未提交转账凭证或工资支付记录，本院难以采信，就设施设备损失，原告确为开业购置相关设备，并提交淘宝订单截图为证，因被告原因并未如期进场，本院酌情判处被告赔偿原告设施设备损失3000元。综上，根据民法典等相关规定，判决如下：

一、确认原告与被告签订的《档口租赁合同》于二〇二一年八月十四日解除。

二、被告于本判决生效之日起七日内退还原告押金三万四千元、租金三万四千元、进场费一万元并支付利息。

三、被告于本判决生效之日起七日内退还原告插座安装费一千二百元、招牌费八百元。

四、被告于本判决生效之日起七日内赔偿原告损失三千元。

五、驳回原告其他诉讼请求。

出租人违约，承租人一般可以要求出租人赔偿哪些损失？因出租人违约导致合同解除，承租人可以要求出租人赔偿剩余租赁期限内的装饰装修残值(前提是出租人同意装修、知道或应当知道装修而不提出异议)、租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失。