【案件回放】
小朱和倩倩在中介的介绍下，选定了白云区的一处房产。2017年12月9日，小朱、倩倩和卖家李某签订《存量房买卖合同》，因李某及其家属的户口未迁出，双方约定李某应在2018年5月31日前迁出。2018年4月12日，小朱、倩倩将房款全额付清，房屋也过户至两人名下，依合同约定，李某应于2018年7月11日前交付房屋。但到期后，李某迟迟未进行房屋交接，更未将户口迁出。多次协商未果，小朱和倩倩将李某起诉至白云区法院，要求李某迁出户口交付房屋，并支付违约金。
法院判决，逾期迁出户口需支付的违约金按合同规定应为86100元。
【恒略论法】
北京合同纠纷律师慧认为。根据《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，合同明确约定李某应于2018年5月31日前迁出户口，经小朱、倩倩催促及提起诉讼，李某才于2018年9月30日迁出户口，这已构成违约。鉴于合同约定了逾期迁出户口违约金的标准，即每日按总楼价的万分之五支付违约金，故李某应当向小朱和倩倩支付违约金。
【恒略律师提醒】
在二手房交易尤其是学区房买卖中，涉及原业主户口迁出的问题越来越普遍。如果原业主不迁出户口，要分两种情况考虑其是否要承担违约责任。
其一，如果买卖双方在合同中就户口迁出问题约定了违约条款，售房者逾期迁出户口又未能与购房者重新协商约定的情况下，则应按合同承担相应违约责任。
其二，如果房屋买卖双方未就户口迁移问题进行约定，而售房者又不配合迁出户口的，购房者则无法主张售房者承担逾期迁户的违约责任。若房屋已过户，购房者可以房屋现产权人的身份向公安机关申请办理新的户口登记，但该途径仅可解决购房者户口登记问题，至于售房者户口迁移仍需通过双方协商处理。
