【胜诉案例】判决涉案房屋不得执行！薛素华、卢建刚律师助当事人保住房屋

当事人梁先生于2016年9月22日，通过中介机构向本案第三人赵某购买了一处1506号拆迁安置房，并向赵某支付了96万元购房款，剩余的10万元购房款按照合同约定，在房屋办理完毕所有权转移登记后三个工作日内支付。合同签订后，赵某将1506号房屋交付给梁先生占有使用。

2023年8月中旬，梁先生居住的1506号房屋被法院查封，眼看自己花费了一生积蓄购买的房屋被“莫名查封”，梁先生心急如焚，故找到北京恒略律师事务所寻求帮助，律所指派办案经验丰富的薛素华、卢建刚律师承办本案。

接受委托后，恒略律当即展开代理工作，并向法院提出书面异议申请，后法院作出裁定书，裁定驳回了我方的异议请求，我方不服执行异议裁定，故提起本案诉讼。

对于不动产买受人排除强制执行的无过错要件，通常为实践中最易发生的争议之处，也是事实认定的重点和难点。依据《执行异议复议规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

恒略律师认为：1.本案中，梁先生与赵某签订房屋买卖合同的时间早于1506号房屋被查封时间；2.梁先生实际占有使用 1506号房屋；3.梁先生已经按照合同约定支付大部分购房款，且同意按照法院要求将剩余购房款交付执行（本案审理中梁先生已将剩余购房款按照法院要求支付完毕）；4.根据查明的事实，1506号房屋系拆迁安置房，尚不具备办理房屋产权初始登记条件，梁先生未能办理过户手续有合理的客观理由，并非系自身原因导致，故应当排除对 1506 号房屋的执行。

在房产交易过程中，买受人要履行好审慎审查义务，以降低房产交易风险，维护自身合法权益。恒略律师建议您：

一、审查房屋的权属状况，是否存在其他共有权人，并且要求卖方提供单独所有的相关证明材料；二、审查房屋有无其他债权债务纠纷，有无被国家机关、司法机关查封的情况；三、审查房屋有无抵押情况、租赁情况；四、审查所购房屋是否属于允许上市交易的房屋；五、合同签订后及时办理网签备案以及办理所有权变更登记等。

本案代理律师简介：

简介

薛素华律师，毕业于北京大学，法学经济学双学士，执业十余年，擅长企业法律风险防范，经济合同等法律事务。薛律师办案经验丰富，执业以来办理各类型案件过千件，属于真正的“实战派”专业型律师。其中大部分是影响重大、复杂疑难的案件，涉及刑事、房产、婚姻、继承、合同、公司法律顾问等众多领域。

擅长领域：刑事、房产、婚姻、继承、合同、公司法律顾问等。

本案代理律师简介：

简介

卢建刚律师，毕业于郑州大学法学院，中共党员，法学硕士，北京电视台《法制进行时》《律师帮帮忙》栏目特约嘉宾律师，哈尔滨电视台《律师帮帮忙》特约嘉宾律师，北京瑞达法考教育学校《律师职业规划及律师实务》课程特约讲师。具有丰富的律师实务经验，提供过法律顾问服务的单位包括上市公司、银行 、学校、企业等十几家单位，审核各类合同几百份，参与代理上百起各类民商事和刑事案件。曾在郑州工商学院等高等院校担任法学教师，具有较强的沟通谈判能力和较深的法学理论修养水平。卢建刚律师工作踏实，认真负责，成熟稳重。执业信念是全力以赴做好每一 位当事人的案件。 

擅长领域：合同纠纷、婚姻继承、刑事辩护、企业法律顾问，兼顾各类工伤、侵权和交通事故引起的人身损害赔偿等案件。