小刘于2016年6月6日与北京某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）签订《XX商品房现房买卖合同》，以8105805元的价格支付购买了房子。
同日，双方还签订了《协议书》，约定将房子相连地下车库、房屋外装修及庭院工程有偿提供给小刘，作价1894195元。以上两份合同价款相加，其实际以1000万元的价格购买了该房屋。
同年开发商交房后，小刘随即入住房屋。2022年6月，一纸法院的查封公告打破了小刘一家平静的生活。经了解，原来小刘的房子还没有办理产权证，而房地产公司对外欠债未还，法院便查封了该房屋。后小刘提出执行异议，最终法院出具239号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。
申请执行人某资产管理股份有限公司不服该裁定，故以小刘和房地产公司为被告诉至法院。请求：准许对涉案房屋继续执行。其认为，小刘不符合“排除执行条件”的规定，不能排除我方对涉案房屋的执行。首先，对涉案房屋的购房款，明显区别于真实的购房，付款时间早于房屋买卖合同签订时间。其次，小刘配偶沈某名下有位于北京朝阳区12号房屋，因此小刘不符合“排除执行条件”规定的要求；再次，涉案房屋并未进行网签。
作为小刘的代理人，恒略律所陈美娥律师请求驳回原告的诉求，并指出：一、在法院查封涉案房屋前，小刘已与房地产公司签订《房屋买卖合同》及补偿协议，根据内容可认定该认购协议为商品买卖合同。另，该认购协议系小刘及房地产公司的真实意思表示，应视为合法有效的书面买卖合同。且事实上，房地产公司已向小刘交付房屋，双方均已实际履行认购协议。而法院查封涉案房屋的时间为2022年6月28日，大大晚于小刘与房地产公司签订合同的日期，因此小刘作为商品房买受人的合法权益应得到优先保护。
二、小刘购房时系单身未婚，名下无其他房产，购买涉案房屋完全系为家庭生活居住所用，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定，有权请求排除强制执行。小刘的爱人名下虽有一套婚前购买、位于朝阳的房子，但实际其一家人一直居住在涉案房屋，且该房面积很小，与涉案房屋相距数十公里之远。三、小刘非因自身原因未办理过户登记，作为商品房买受人一直是善意的。小刘在购买房屋后多次催促房地产公司办理房屋过户手续，但是房地产公司均以预售许可证到期或者预售房转现房销售数量有限暂不能办理为由，未为小刘办理房屋过户手续。恒略律师也强调了根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，并未就消费者对争议房产未过户没有过错有所要求，故原告就该项的相应主张并非法院裁判时所需考量的重要事项。经审理，法院采纳了恒略律师的意见和诉求的支持。最终判决驳回原告的诉讼请求。法院认为，就本案而言刘某提交的证据显示，在本案查封涉案房屋前，其已经与房地产公司签订合同，购买涉案房屋，并已实际交付房价款。其配偶名下虽持有另一套房产，但该房面积较小，且与涉案房屋相距数十公里。综合本案情况，本院认为刘某至少符合相关法律规定情形，其要求中止执行涉案房屋具有合法依据。陈美娥律师，北京理工大学法律硕士。自执业以来，陈美娥律师承办了数百件诉讼类案件，处理各类非诉类法律事务，特别是在婚姻继承、劳动争议、建设工程施工合同纠纷、合同纠纷等业务领域的业绩尤为突出。并为北京高校及多家大中型国有企业、高新技术企业等提供常年法律顾问服务、诉讼服务及专项法律服务。尤其是针对劳动人事专项的法律顾问有丰富的经验。
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