【案件回放】
2019年4月，韶小虎与厦门和某园置业公司就某公寓项目XX6号房签订《公寓租赁合同》，约定韶小虎承租XX6号房屋，租赁期限20年。
合同第十五条约定：如遇政府征收，则相对应的征收补偿款或征收权益归韶小虎所有，以及租赁期限届满但租赁物所占国有土地使用期限尚未届满，韶小虎可继续免费使用租赁物。
合同第十六条约定租赁期限届满后，双方无需另立约定双方确认韶小虎租赁使用权无条件自动延续至国有土地使用权届满之日即合同约定土地使用年限。
合同签订后，韶小虎依约支付了首付款和剩余款项共521422元。
2019年底，韶小虎接到厦门市国土资源与房产管理部门约谈通知书，告知案涉公寓地块项目问题需要协助调查。因该地块涉嫌非法转让，国土部门责令改正。韶小虎遂提起诉讼。
经查，厦门市房管部门发出的案涉《责令改正违法行为通知书》载明：和某园公司擅自将案涉地块自持部分进行变相销售，造成该地上建筑物使用范围内的土地使用权随之分割转让的行为，违反了《土地管理法》规定，涉嫌非法转让土地；责令限期改正。
经审理，法院判决：确认案涉《租赁合同》无效；和某园公司返还原告521422元及利息损失。
【恒略说法】
北京恒略律师事务所郑志超律师认为，从表面上看，本案合同双方签订的是《租赁合同》，但实质上，双方就买卖案涉房屋设定权利义务，达成买卖合意，确立的是房屋买卖合同关系。因案涉房屋为非现房，故本案应为商品房预售合同纠纷。
本案中，双方在《租赁合同》中约定租赁期限内房屋被征收的利益归属于承租方、租赁期限届满后自动免费续期、在未来的期限交付房屋等约定，均不符合房屋租赁合同的特征，实质上体现了双方转移房屋所有权的意思表示。案涉房屋未取得商品房预售许可证明，出卖人与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。
恒略律师提醒：
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为，或者行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以租代售给买受人往往带来较大的法律风险。
