【案件回放】
沈阳职工邱某与沈阳某房地产开发公司签订位于沈阳市东陵区XXX号房屋《认购协议书》，支付全部购房款128万元。后，法院在第三人案件执行时，查封了邱某购买的上述房屋。
邱某认为，法院查封前，其已签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付全部购房款，现该房屋已交付，故法院不得执行该房屋。遂向沈阳市中院起诉：判令不得执行案涉房屋；依法确认上述房屋归邱某所有。
经查，案涉《认购协议书》签订后，邱某与房产公司并未签订《商品房买卖合同》。房产公司取得《商品房预售许可证》后，与中某诚信托公司办理了在建工程抵押登记，抵押物包括案涉查封房屋。其后，房产公司为邱某出具准住通知单。
再查，案涉房屋处于停工闲置烂尾状态，所在园区内杂草丛生，用水管线尚未接入。因另案，法院预查封了案涉房屋。
综上，沈阳市中院判决：不得执行邱某位于沈阳市东陵区的房屋。中某诚信托公司不服，向辽宁省高院上诉，被驳回；申请再审，被最高人民法院驳回。
【恒略论法】
北京恒略律师事务所韩广东律师认为，本案的焦点问题是：邱某对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
本案中，其一，邱某已经支付全部价款。《认购协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，应受法律保护。其二，法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。也就是说，邱某已实际占有案涉房屋。其三，邱某对未办理过户登记手续没有过错。因案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，客观上不具备办理产权过户登记的条件。邱某对案涉房屋未办理过户登记手续并没有过错。故此，法院认定邱某对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，并无明显不当。
恒略律师提醒：
根据相关司法解释规定，第三人对案涉房屋排除强制执行的三个基本要件是：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。
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