【胜诉案例】拖欠土地租金十余年终无力偿还，王芳丽律师助出租方拿回土地 及时止损

本案判决

案件介绍

2001年2月28日，原告田某跟村委会签署《合同书》承包了北京顺义区某村内非耕地一块，租期30年。

2009年10月21日，田某与被告张某签订《土地转租合同》，约定原告将其享有使用权的土地及地上房屋、附属设施一并转让给被告。合同期限自2009年10月至2031年2月28日。一次性租金为人民币23万余元。

2015年2月15日，张某作为甲方，第三人赵某1作为乙方，双方签订《土地转让合同》载明：甲方自愿从田某手中承租的土地及原合同的内容的所有权力归赵某1使用……并交付原合同件。

2020年5月1日，赵某作为甲方（出租人），赵某2作为乙方（承租人），双方签署《北京市房屋租赁合同》，就涉诉院落进行出租，用于居住，租期自2020年5月1日至2040年5月1日，租金每年55000元。

现原告田某遭遇的问题是：自2009年10月在与被告签署《土地转租合同》后，自己就履行了交付义务，但被告只向原告支付租金人民币1万元，剩余款项至今未支付。

为维护自身合法权益，2020年田某曾向法院提起诉讼，后经法院调解双方达成和解，张某承诺支付剩余款项。但调解书约定期限已过，张某一直未履行付款义务，田某不得不申请强制执行，在执行过程中，田某才知道张某有多起执行案件，根本没有履行能力。因田某名下无财产，现案件已终本。

田某认为，现有情况张某已无任何能力去履行合同，解除合同是自己维护权益的唯一方式。故委托恒略律所王芳丽律师代理起诉维权，请求解除合同。

庭审中，被告张某表示不同意原告的诉讼请求。其认为：一、本诉违反一事不再理原则，应当驳回起诉；二、现案涉土地由赵某1和发展有，被告无法归还案涉土地；三、不应当解除原被告之间签订合同，解除合同将损害赵某1的合法权益。

第三人赵某1、赵某2表示不同意原告诉求，如果判令解除原、被告之间的合同，受损失最大方就是我方。

接受委托

接到原告委托后，恒略律师第一时间展开代理工作，与当事人进行多次沟通，并亲自前往案涉土地勘查现场情况，了解涉诉土地性质等情况，快速出具代理意见。恒略律师认为：

根据原、被告双方签订的《土地转租合同》，其双方达成土地转租合意，并且原告将该土地上原有的建筑物、附属设施及树木连同土地承包费，一并作价共计23万元进行转租，但被告至今未能足额向原告支付，构成违约。

现原被告双方经法院调解后虽就合同款支付达成调解意见，但强制执行，原告仍无法足额收取合同款，无法实现合同目的。故原告作为守约方有权放弃执行民事调解书，并有权选择主张解除《土地转租合同》要求返还涉诉地块。

判决结果

经审理，法院采纳了恒略律师的主张，最终判决：原告与被告于2009年10月21日签署的《土地转租合同》于2023年2月23日解除；被告张某、第三人赵某1、赵某2协助将案涉土地及地上房屋腾退给原告田某。

法院认为，原告有权解除与被告之间的《土地转租合同》，但不能再针对XXXX号生效的民事调解书申请强制执行。本案起诉材料于2023年2月23日送达至被告，故本院认定前述合同于2023年2月23日解除。

其次，被告与第三人赵某1签署的《土地转让合同》的存在需以原被告签署的《土地转租合同》的存在为前提。现该合同已经解除终止，那么被告对租赁土地的用益物权消灭，转租真的权利基础亦丧失，故无法继续履行而终止。同理，赵某1与赵某2签订的合同亦因丧失存在基础无法继续履行而终止。

第三人返还土地及房屋后，可向各自的合同相对方主张相应责任。