本案是一场因“管道层”瑕疵引发的房屋买卖合同纠纷。购房者刘某、赵某在入住两年后，以出售方王某及中介A公司未告知房屋位于管道层为由，诉请赔偿差价、居间服务费及违约金共计逾百万元。王某委托北京恒略律师事务所薛素华律师团队代理应诉。在法庭上，薛律师紧扣合同履行、知情同意、举证责任等关键点，构建起严密的法律意见，最终成功驳回原告全部诉求。（本文涉及各方当事人信息等均作化名）
本案判决书
点击图片查看大图
案件简述：房屋交易完成两年后，
买方以“管道层”为由起诉索赔
2022年4月6日，刘某、赵某经A房地产经纪有限公司居间，与王某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《房款支付协议》，约定以1155万元购买王某名下位于北京市海淀区某1008号房屋。合同签订后，刘某、赵某依约支付全部购房款及居间服务费21.8万余元，并于2022年8月31日完成房屋过户，随即入住。
入住后，刘某、赵某逐渐发现，该房屋所在楼层为整栋楼的“管道层”，即1至10层同户型住户的水管、供暖、管道等，一旦出现问题均需通过其家中进行调试与维修。刘某、赵某称，物业人员频繁入户维修，甚至在试水期间发生管道崩裂、房屋被淹等情况，严重影响居住体验。二人认为，若购房时知晓该情况，绝不会以一千多万元的价格购买该房屋，遂于2024年将王某及A公司诉至法院，请求：
1.赔偿房屋价格差额85万元；
2.赔偿居间服务费21.8万余元；
3.王某支付违约金（以1155万元为基数，按日万分五计算）；
4.王某与A公司承担诉讼费。
争议焦点：卖方是否隐瞒“管道层”信息？买方是否知情？
1.王某是否负有告知房屋为“管道层”的法定义务？若未告知，是否构成违约并应承担赔偿责任？
2.刘某、赵某在购房时是否应知或已知房屋位于管道层？
3.管道层是否构成足以影响合同效力或价格的重大瑕疵？
律师助力
作为王某的委托代理人，薛素华律师团队围绕“买方知情”“无隐瞒”“无违约”的核心点，提出“不同意原告的全部诉讼请求”的法律意见。
1. 证据层面：还原交易过程，证明买方应知房屋状况
通过梳理交易记录、看房记录、平台挂牌照片、微信聊天记录等证据，向法庭清晰呈现了原告在签约前多次实地查看房屋、对房屋结构及管道布置应已知情的事实。尤其是房屋内墙面与屋顶衔接处有明显包裹痕迹，管道延伸至地面，属于直观可见的物理状态，原告作为购房者理应予以关注。同时，王某在庭审中称已在签约前口头告知原告房屋位于管道层的事实。薛律师指出，原告在A公司客服通话录音中曾自认“王某曾提及管道层事宜，但因关注价格未予注意”，进一步佐证王某已履行告知义务。
2. 法律层面：强调合同自愿、价格协商、无违约行为
薛律师进一步指出：
• 成交价是双方协商一致的结果，买方并未在签约时因“管道层”提出降价要求，事后以该理由主张差价，缺乏事实依据；
• 王某已全面履行合同义务，包括房屋交付、过户等，原告所述漏水维修等问题系交付后使用及物业维护所致，与王某无关；
• 违约金与损失赔偿不能并用，买方同时主张差价、服务费与违约金，属重复索赔，与法律相悖。
3. 反驳买方证据：证据形成于交易后，无法证明交易时价格影响
针对刘某、赵某提交的聊天记录、录音、差价统计等证据，薛律师指出：
• 上述证据均形成于交易完成之后，无法反映交易当时的市场价格判断；
• 所谓“管道层房屋价格平均低7.18%”的统计，来源不明、对象不清，属于主观推断，不能作为定案依据；
• 买方所称“漏水”“频繁维修”等问题，发生在入住之后，且未证明与管道层有必然因果关系。
法院审理：驳回原告诉求，认定买方应知房屋状况
法院经审理后，对本案作出如下认定：依法成立的合同，自成立时生效，且对当事人具有法律约束力。本案中，王某与刘某、赵某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。
本案中，刘某、赵某主张涉案房屋位于管道层，王某和A公司未履行告知义务要求进行赔偿，王某和A公司均不同意赔偿。根据交易平台显示的照片可以看出，涉案房屋内墙面与屋顶衔接处有明显包裹痕迹，且包裹处存在管道延伸至地面，刘某、赵某在实地查看房屋时对上述情况理应注意到，在此情况下双方经过磋商确定价格并签订合同，此后刘某、赵某实际接收房屋并居住使用至今，应视为其对房屋状况进行了充分了解并予以认可。
现刘某、赵某在交易完成两年多后提起诉讼，其提交的证据均产生在双方交易完成之后，不足以证明双方交易时管道层对交易价格产生影响，亦不能证明管道层对房屋的正常使用、居住安全等造成实质性影响，故对刘某、 赵某的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条之规定，判决如下：驳回刘某、 赵某的全部诉讼请求。案件受理费 38 306 元，由刘某、赵某负担， 已交纳。
“所谓管道房，一般是指铺设有公共管道的房屋，人们称之为管道间或管道层的房屋，通常该类房屋处于底层或高层，位置相对边缘，或者在房屋内部有明显的凸起部分。”
本案虽以卖方胜诉告终，但也为二手房交易中的各方敲响警钟：
1.卖方的告知义务并非无限：
售房人对房屋的权属纠纷、质量瑕疵、结构安全等法定的公示信息等具有法定告知义务。本案中，房屋的特殊状况通过外观即可直观识别，且购房人已实地查看的，在此情况下双方经过磋商确定价格、签订合同和实际收房入住，应视为其对房屋状况进行了充分了解并予以认可。
2.买方负有"合理注意义务"
购房者在看房过程中，应主动查看房屋结构、设施布局、公共区域状况等。若房屋存在明显的外部特征(如管道包裹、公共区域管线外露)，买方未提出异议即签约，事后难以主张“不知情"。
本案中，薛律师团队以扎实的证据梳理、严密的法律逻辑和清晰的代理意见，成功帮助王某免于承担逾百万元的赔偿责任，也维护了交易的稳定性与诚信原则。对于广大购房者而言，本案提醒：看房时不只看“面子"，更要看"里子"；签约前多做考察，胜过入住后百般维权。
| 本微信公众号所刊登的文章仅为交流目的，不代表北京恒略律师事务所出具的正式法律意见或对法律问题结论的承诺或保证。
