借名买房
2021年7月
文章导读
2018年6月20日，原告高某、李某与被告李某1因借名买房案件发生纠纷，原告方委托北京恒略律师团队的专业律师慧、骆瑜办理此案。
一、案件概述
原告李某与高某为夫妻关系，2007年1月4日登记结婚。2009年12月7日，原告李某与被告（即李某的侄女李某1）签订借名买房协议书，协议约定：原告出资购买北京市海淀区万泉河路X小区号楼X层XX号房屋，因李某1年轻，贷款年限长，故将房屋所有权人登记在李某1名下，被告只是名义上的所有人，所有出资由原告负担。
原告以被告的名义归还银行按揭贷款，物业费、取暖费等。之后被告向原告索要高额的补偿费且不履行房屋过户手续，原告起诉至法院，要求将该涉诉房屋过户登记至自己名下。
二、恒略律师为原告据理力争，涉诉房屋已顺利过户至原告名下。维护了房屋实际付款人的合法权益。
接到该案后，办案律师第一时间立案，并向法院递交财产保全申请，防止李某1在诉讼期间恶意转移涉诉房屋，同时向不动产登记部门提出异议登记。
开庭后，恒略律师提交了原被告签订的借名买房协议书，原告购买房屋支付的首付款、银行流水证明原告向被告打款用于支付每月涉诉房屋贷款。
原告实际居住涉诉房屋的物业证明等，最终法院支持恒略律师要求过户房屋的诉讼请求。对方已在约定的期限内履行调解书规定的过户义务，该涉诉房屋已顺利过户至原告名下。
（图为本案判决结果）
三、恒略律师提示您
借名买房通常发生在亲友之间，本身有一定的信任关系，但由于房产价值巨大，有的当事人发现有法律空子可钻时，这巨大的财产就形成了难以抗拒的诱惑，成为否认借名买房的内在动机。
因为借名买房持续时间长，当事人之间的关系会发生变化，有的从姻亲关系变成没有任何关系，有的从关系亲密到生疏，都可能导致出现否认借名买房的情况。还有的当事人一方去世，而一方后代则可能因为不了解情况和缺少亲情、感情约束而否认借名买房事实。
在不能提供相当充分的证据的情况下，借名买房很难被认定。在本案中，原被告系姑侄关系，就属于这类情况。在遇到借名买房纠纷时，需要注意哪些问题呢？
（一）借名买房的法律规定
根据当前法律法规以及北京市高院的指导意见，借名购买经济适用房、两限房等政策性保障住房的，借名人依据双方之间约定要求出名人办理产权过户手续的，法院一般不予支持。
在借名购买普通商品房的情况下，如借名人不具备购房资格，借名人要求过户的法院也不予支持，如果之后借名人能够取得北京市购房资质，则可以以合同纠纷为由起诉出名人。
值得注意的是，借名买房纠纷是以合同纠纷为案由，而非确权纠纷，诉求只能是确认双方之间关于借名买房的合同有效，以及要求出名人协助办理产权过户手续，而非确权借名人享有房屋所有权。
所以，虽然法律没有禁止该类行为，但法律对该类案件中借名人的保护是有限的。
（二）借名买房的风险
在借名购房法律关系中，借名人由于实际出资却不享有争议房屋所有权，通常比出名人要承担更高的风险，一旦双方关系交恶，借名人并非一定能够依据协议取得房屋所有权。
在无法取得房屋所有权时，借名人将面临重大的经济损失，而出名人也并非只享受权利不承担风险。具体而言，对于借名人和出名人，借名购房的主要风险有以下几方面：
1、借名购房的事实认定困难
借名购房多发于具有亲属或朋友关系的双方之间，也正是由于双方关系密切，基于相互信任，签署书面协议的情况并不多见。当出名人不承认借名购房关系时，依据民事诉讼法的相关规定，借名人需要举证证明双方之间的借名购房关系存在。
法院通常会综合房屋的出资情况，双方关于借名买房的约定，房屋的占有使用情况，购房票据、合同、房屋产权证的持有情况，物业管理费、水电费的缴纳情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。
对于借名人而言，其提交的证据必须能够形成一个完整的证据链，这对于欠缺自我保护意识的当事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相关的证据，无法完成举证责任，要回房屋的所有权将变得十分困难。因此借名买房最好签订书面协议。
（1）书面协议的重要性
（2）通过分析裁判文书网的判决书，认定无协议的借名买房，需要同时具备以下条件：
①借名理由合理、与客观事实不矛盾；
②付款事实清楚，相对方对款项的来源、性质没有任何争议；
③选房、购房登记产权人均未参与；
④产权证及发票由借名人保管；
⑤房产由借名人占有或使用、收益；
⑥有其他证据证明借名买房合意。
以上6个条件同时具备，才能认定借名买房。欠缺任一条件，均不予认定借名买房。
2、出名人恶意处分房屋，房屋无法追回
根据公示公信原则，出名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。如果相对人基于对于房屋所有权登记的信任而与出名人发生了交易，支付对价从而导致房屋所有权的变动，或出名人在房屋上设立了抵押等他物权，或因为出名人的债务问题导致房屋被查封等情况，法律基于保护交易安全的价值取向，会优先保护相对人的权利。
即使借名人能够证明借名购房合同真实有效，仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记，甚至房屋永远无法追回的结果。律师特别提醒：发生出名人不履行协议之后及时立案，将房屋做诉前财产保全，同时向不动产登记部门提出异议登记，能够一定程度防止出名人恶意处分房屋。
3、出名人的购房资质受到影响
对于出名人而言，允许他人以自己名义购房，会在房屋产权登记部门及银行征信系统留下记录，即使网签已经撤销或房屋已经过户，自己在将来购房时也将无法享受相应的优惠政策。相比而言，全款购房对出名人的影响相对较小。
本案代理律师简介：
简介
骆瑜律师
【律师简介】
骆瑜律师，现任北京恒略律师事务所执业律师、高级劳动关系管理师、中共党员。
毕业于西北政法大学，擅长处理房产、婚姻家庭、民商事仲裁、刑事辩护等。
【执业理念】
坚持高效、诚信、审慎、果断，客户利益至上的执业理念。
【擅长领域】
民商事合同纠纷、房地产纠纷、婚姻家事纠纷、公司法律顾问等非诉领域。
