【案件回放】
北京村民钱有财走了，他在北京市昌平区沙坨村留下了XX9号院子，院内11间房屋。钱有财的儿子钱刚在2006年9月至2015年10月服刑前一直居住其中。
钱刚出狱时，发现该房屋由外来户茹树生一家居住，而茹树生的户籍为山东省曹县。2018年5月，经法院调解书确认：该套房屋归钱刚单独继承。钱刚要求茹树生要求搬出，茹树生则表示：该房系其从钱刚的父亲钱有财手中购买，且有《协议书》为据，不予搬出。钱刚遂告上法院，请求确认上述房屋买卖《协议书》无效。
庭审中，茹树生出具了一份2007年1月与钱有财签订的房屋买卖《协议书》。茹树生称，其从钱有财手中买下涉案房屋后，于2018年4月与沙坨村村民钱大志签订了房屋买卖协议，将房子卖给了钱大志。钱大志对此予以确认。钱刚当庭提出：被告茹树生户籍为山东省曹县，并不是沙坨村集体经济组织成员，无权取得沙坨村XX9号宅基地及地上物。被告与原告之父钱有财签订的《协议书》违反了法律强制性规定，应当为无效；茹树生与钱大志所签房屋买卖协议无效。
法院审理后，认为茹树生与钱大志的房屋买卖协议真实有效，茹树生与钱大志所签房屋买卖协议真实有效，驳回钱刚诉讼请求。钱刚向北京高院上诉后被驳回。
【恒略论法】
北京恒略律师事务所韩广东律师认为，宅基地所有权属于农村集体所有，禁止向本集体经济组织以外的他人转让。
本案中，虽然茹某户籍地为山东，非属村集体经济组织成员，但茹某购得案涉房屋院落后将其出卖给钱大志，已履行完毕，且钱大志为该村集体经济组织成员，意味着涉案宅基地使用权又复原至法律法规许可的范围内，第一手的房屋买卖行为非法性已经被消除。因此，XX9号院宅基地使用权，未转移至村集体经济组织以外的成员。故应认定钱有财与茹树生签订的房屋买卖《协议书》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
恒略律师提醒：
宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
